COMO MANTER O ARRENDAMENTO EM ESTADO DE EMERGÊNCIA

No contexto de pandemia provocada pela doença Covid-19 foram implementadas medidas extraordinárias para os contratos de arrendamento em vigor e definidas as limitações e as condições em que Arrendatários e Senhorios poderão recorrer a apoios para colmatar constrangimentos económicos. A Lei nº 4-A/2020, de 6 de abril, veio reforçar e alterar a Lei nº 1 -A/2020, de 19 de março, e o Decreto -Lei nº 10 -A/2020, de 13 de março, esclarecendo alguns pontos desse regime excecional, não obstante ainda a necessidade de se legislar aspetos específicos das medidas em tempo de Estado de Emergência.

Trata-se de um regime excecional e temporário, aplicável a contratos de arrendamento habitacional e não habitacional, abrangendo as rendas vencidas nos meses em que vigore o Estado de Emergência e no primeiro mês subsequente, desde o dia 1 de abril de 2020.

A PMR Imobiliária deixa-lhe neste artigo as principais linhas destas medidas excecionais.

Para Arrendatários, nos Contratos Habitacionais:

Podem suspender o pagamento das rendas, apenas durante o período em que vigore o Estado de Emergência e até final do mês seguinte a ser decretado o fim do mesmo.

Beneficiam os Arrendatários que residam de forma permanente na habitação arrendada e que registem, cumulativamente: (i) uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, e (ii) a taxa de esforço do agregado familiar destinada ao pagamento da renda se torne superior a 35%.

Os Arrendatários deverão informar o Senhorio (obrigação de informação), por escrito, até 5 dias antes do vencimento da primeira renda em que pretenda beneficiar da suspensão. Em relação às rendas que se vençam entretanto, a notificação deverá ser feita até 20 dias após a data de entrada em vigor do diploma. Como as rendas se vencem no primeiro dia útil do mês e esta Lei entrou em vigor apenas a 7 de abril, na prática a notificação ao senhorio pode ser feita até 20 dias após a data de entrada em vigor.

As rendas suspensas terão de ser pagas ao Senhorio no prazo máximo de 12 meses a contar do fim da suspensão, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total e pagas cumulativamente com a renda do próprio mês.

O contrato de arrendamento não pode ser denunciado pelo Senhorio por incumprimento ou mora, salvo se os Arrendatários não efetuarem o pagamento nos 12 meses seguintes.

Os Arrendatários que tenham a deterioração dos seus rendimentos ou aqueles que sejam estudantes e não aufiram rendimentos, sendo a renda paga pelos seus fiadores (habitualmente os pais que deslocam os filhos para perto das faculdades), poderão contrair um financiamento sem juros, junto do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), para suportar “a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35%”, sem que daqui resulte um rendimento do agregado familiar inferior ao indexante dos apoios sociais (IAS – 438,81 euros). Ressalve-se que ainda terá de ser aprovada portaria específica sobre o processo de atribuição do financiamento pelo IHRU.

Para Senhorios, nos Contratos Habitacionais:

Os Senhorios de contratos habitacionais que tenham, comprovadamente, uma quebra de rendimentos de 20% face ao mês anterior ou período homólogo e cujos Arrendatários não recorram a empréstimo do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) podem, por si, solicitar este mesmo empréstimo junto do IHRU, também sem juros, para compensar o valor mensal da renda e desde que o seu rendimento disponível fique abaixo de 438,81€ (IAS). Ainda terá de ser aprovada portaria específica sobre o processo de atribuição do financiamento pelo IHRU.

Os Senhorios não poderão exigir indemnização, nem recusar o recebimento das rendas aos agregados familiares que se atrasem no pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês seguinte.

Os Senhorios não poderão denunciar o contrato por falta de pagamento das rendas, desde que o arrendatário notifique o seu Senhorio de que necessita de beneficiar do regime excecional de pagamento, até 5 dias antes do vencimento da primeira renda, ou o faça no prazo de 20 dias após entrada em vigor da Lei para a renda já vencida em abril.

Já nos Contratos Não Habitacionais (comércio, serviço, indústria, estacionamentos),os Senhorios ficam compelidos a suportar o encargo do diferimento do pagamento das rendas pelos Arrendatários, sem salvaguarda para a quebra do seu rendimento. Já os Arrendatários poderão adiar o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o Estado de Emergência e no primeiro mês subsequente, obrigando-se ao pagamento faseado do valor total em 12 meses (duodécimos, juntamente com a renda do mês).

O encerramento de instalações e estabelecimentos não pode ser invocado como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos de arrendamento não habitacional ou de outras formas contratuais de exploração de imóveis, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis em que os mesmos se encontrem instalados.

Finalmente, refira-se que, até à cessação das medidas de prevenção, ficam suspensas a produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo Senhorio, as ações e procedimentos especiais de despejo e os processos para entrega de coisa imóvel arrendada, quando o Arrendatário, por força da decisão judicial final a proferir, possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria.

Não se trata, de facto, de um regime consensual ou eficaz para qualquer das partes. Apresenta fragilidades e está incompleto na sua regulamentação. Se, por um lado, o Senhorio se vê privado do seu rendimento predial nesta fase, podendo dele carecer também para o seu dia-a-dia e não sendo a constituição de um empréstimo, mesmo sem juros, uma solução atrativa, também o Arrendatário que não tenha meios de suportar a renda nestes meses verá o seu esforço financeiro agravado ao longo de um ano com o pagamento das rendas do mês acrescida da parte dos valores em dívida.