O tema das mais-valias a pagar após a venda de um imóvel é um dos que suscita mais dúvidas entre os proprietários e que, muitas vezes, leva a algumas hesitações na hora da decisão de venda. A verdade é que é um tema com muitas particularidades e por isso vamos ajudá-lo a compreender o que são, como são avaliadas, o que tem de pagar e em que situações poderá ficar isento de mais-valias.

O que são mais-valias?

De forma simples, as mais-valias correspondem a um imposto cobrado pelo Estado, respeitante à diferença entre o valor de aquisição de um imóvel e o valor de realização na venda. Assim, as mais-valias correspondem ao lucro ou ganho obtido com a venda. Caso venda mais barato do que comprou não há lugar a mais-valia, pelo contrário tem uma menos-valia. De referir também que as mais-valias tanto correspondem a ativos físicos (tangíveis), como imóveis, como a ativos não físicos (não tangíveis), como ações ou outros produtos financeiros.

As dúvidas surgem porque existem muitas variáveis a ter em conta para se calcular o valor das mais-valias. É o que veremos no próximo passo.

Como calculamos as mais-valias?

Em Portugal, as mais-valias para os cidadãos residentes fiscais são tributadas a 50%. Caso seja cidadão não residente fiscal em Portugal, a mais-valia será tributada na sua totalidade, a 100%. Também se comprar ou reabilitar com apoios públicos não reembolsáveis e decida vender antes de decorridos 10 anos, terá de pagar imposto sobre a totalidade do seu lucro.

Para o cálculo das mais-valias aplica-se a seguinte fórmula:

Valor de venda – (valor de compra x coeficiente de desvalorização da moeda) – encargos com processo de compra e venda – encargos com valorização do bem

Ou seja, para além do valor de venda e compra, terá de considerar:

. a desvalorização da moeda (coeficiente que muda anualmente e publicado por Portaria em Diário da República, disponível para consulta);

. os encargos com a venda e a compra inicial, onde pode considerar o valor de comissão da imobiliária e o certificado energético, bem como despesas que teve com a escritura, registos e impostos com a compra (IMT e Imposto de Selo ou a antiga SISA);

. os encargos com a valorização do bem, ou seja, obras de conservação, manutenção e melhoria do imóvel realizadas nos últimos 12 anos.

O valor de venda que apurar não será ainda o valor final, uma vez que o cálculo das mais-valias é englobado na declaração de IRS, caso seja residente fiscal, e estará sujeito às taxas gerais e progressivas em função do seu rendimento global.

Já se for não residente fiscal será tributado a uma taxa fixa de 28% sobre a totalidade da mais-valia, sendo um regime que poderá ser mais penalizador e que por isso se encontra há largos anos envolto em litígios judiciais com a Autoridade Tributária, mas que ainda se mantém em vigor.

Calculado o valor da sua mais-valia, terá de a declarar como rendimento no anexo G da declaração de IRS destinada a mais-valias tributáveis, quando submeter a sua habitual declaração de IRS referente ao ano de rendimentos. Este ganho é englobado com os restantes rendimentos que possa ter e o imposto a pagar dependerá do escalão de IRS em que se inserir.

Como posso ser isento?

Poderá estar isento do pagamento do imposto correspondente caso se verifique alguma destas situações:

. o imóvel tiver sido adquirido antes de 1 de janeiro de 1989 (não estava em vigor o Código do IRS, pelo que não existia este imposto);

. se vendeu um imóvel que é sua habitação própria e permanente e com o valor da venda adquiriu outro imóvel também para sua habitação própria e permanente, reinvestindo assim esse valor da venda. Para poder fazer este reinvestimento tem de cumprir determinados prazos: poderá comprar no prazo máximo de 36 meses (3 anos); ou, caso já tenha adquirido a sua nova habitação própria, tem 24 meses (2 anos) para vender e considerar reinvestimento o ganho que resulte da venda;

. se o vendedor for pensionista ou tiver mais de 65 anos e pretender reinvestir o valor de venda do seu imóvel, não numa nova casa, mas: (i) na aquisição de contrato de seguro, ou (ii) adesão individual a um fundo de pensões aberto ou ainda (iii) numa contribuição para o regime público de capitalização. Para tal, o reinvestimento terá de ocorrer nos seis meses posteriores contados da data de realização e deverá proporcionar, ao adquirente ou ao seu cônjuge, uma prestação regular periódica, de montante máximo anual igual a 7,5% do valor investido. Este benefício terá em consideração proprietários já com idade mais avançada que pretendam vender a sua habitação, mas para os quais não fará sentido comprar uma nova habitação própria, porque passam a residir em casa de familiares ou em lares, e que poderão assim usufruir do benefício do reinvestimento.

Tenha ainda em conta o seguinte:

. mesmo que beneficie da isenção do imposto tem sempre a obrigatoriedade de declarar o valor da mais-valia no anexo G;

. caso aplique uma parte do valor da venda, o seu reinvestimento será parcial e, como tal, a isenção proporcional ao montante reinvestido.

Ainda com dúvidas? A equipa da PMR Imobiliária presta-lhe todas as informações, para que entenda este processo e saiba com o que pode contar.